QUATRE ANS DE RÉFLEXION


NOS TÂTONNEMENTS


Dès le lancement de notre projet, la question des statuts a été considérée comme centrale. Elle a été abordée à de nombreuses reprises dans nos réunions. Une commission de trois personnes a été mise en place pendant plusieurs mois pour défricher le terrain juridique puis pour choisir le montage adéquat, le rédiger et le faire valider par des spécialistes – cette dernière phase a duré une année, de septembre 2010 à septembre 2011.

Nous avons d’abord fait un travail de recensement des statuts possibles pour ce type de projet : copropriété, Société civile immobilière (SCI), association, Société anonyme à responsabilité limité (SARL), Société anonyme simplifiée (SAS), Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), Société coopérative de construction (SCC), etc.

Chacun de ces statuts pouvait avoir ses avantages et ses inconvénients, et nous faisions du surplace à vouloir creuser en parallèle plusieurs statuts à la fois. Nos réunions n’avançaient pas : nos discussions passaient en revue tous les statuts à disposition sans en creuser aucun.

À propos des différents statuts retenus par des projets d’habitats groupés, nous pouvons renvoyer à quelques expériences :
- Copropriété : étant donné la fin du statut de coopérative d’habitants en 1971, et pour des raisons de simplicité, de financements, etc., c’est bien le statut de copropriété qui est souvent retenu pour des projets d’habitats groupé.
- Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) : ce statut mis en place en 2001 dans une logique d’économie sociale et solidaire, a été retenu initialement par le projet Village vertical à Lyon, pour être abandonné ensuite au profit d’une SARL.
- Société coopérative de construction (SCC) : le projet Écocum (à Loperhet, Finistère) avait initialement envisagé ce statut, mais il empêchait le choix de l’autoconstruction par certains membres du projet.
- Société par actions simplifiées (SAS) : c’est le statut choisi par Terres communes pour sortir ses biens de la propriété privée et de la spéculation foncière.
- Foncière : Terre de Liens à créé une foncière pour capter de l’épargne solidaire et sortir du foncier de la spéculation.

Enfin, notons un outil indispensable mis en place par le réseau RELIER : son guide méthodologique, juridique et financier L’accès collectif et solidaire au foncier et au bâti. Ce guide recense des expériences d’accès collectif au foncier et au bâti en milieu rural, les statuts retenus par ces expériences (choix, limites, etc.). Un outil efficace pour balayer les possibilités offertes par le droit français ou, pour mieux dire : l’analyse pratique d’un droit français obnubilé par la propriété privée et les plus-values, mais qu’il est possible de détourner (partiellement) à des fins collectives et non-lucratives… en attendant le retour d’un statut de coopérative d’habitants.


NOS PRIORITÉS

Nous avons alors changé de méthode, et avons réalisé une réunion avec tous les membres du projet pour mettre noir sur blanc ce que nous attendions de ces statuts. Un consensus s’est affirmé autour des priorités que nous donnions à notre projet, priorités qui devaient dès lors orienter notre recherche de statuts. Le tableau ci-dessous classe nos priorités par ordre d’importance :
tableau des priorités pour le montage juridique


COUPLER UNE SCI ET UNE ASSOCIATION

Nous avons alors retenu (au vu des priorités qui devaient orienter nos statuts) le couplage d’une Société civile immobilière (SCI) à une association loi 1901 (À propos d’une expérience collective ayant fait le choix de ce couplage, nous renvoyons par exemple à celle de la Sauce Baluet).

Pourquoi ce choix ?
Tout d’abord il faut dire que des statuts semblent permettre de sortir de la spéculation immobilière (notre priorité 1) : la SAS retenue par Terres Communes ou le statut de SCIC par exemple. Cependant la difficulté de ce type de montage juridique empêche (à notre sens) la diffusion de projets alternatifs : trop lourd à porter, trop technique ou trop institutionnel. Un autre statut, d’une grande simplicité, permet cette sortie de la propriété privée et de la spéculation : c’est le statut d’association. Mais son inconvénient majeur est qu’il ne rassure pas les banques, et par conséquent empêche l’obtention de prêts.
Il faut aussi ajouter que le statut le plus commun dans l’habitat collectif, à savoir la copropriété, ne répond à aucune des idées qui guident notre projet : il laisse libre cours à la spéculation immobilière ; il ne repose par sur l’idée d’un bien commun mais sur la coexistence de propriétaires dont le pouvoir de décision se fait au prorata des tantièmes de propriétés ; il ne permet pas de garantir un projet collectif, écologique, solidaire sur la durée puisque chacun peut vendre son bien à qui bon lui semble, sans tenir compte de l’ensemble des habitants et de l’intérêt (ou du désintérêt) des nouveaux arrivants pour ce type de projet.

Avantage de la SCI (et son inconvénient majeur)
La SCI (à notre sens) a l’avantage d’une gestion collective d’un bien immobilier : les sociétaires ne sont pas propriétaires d’une partie du bien, mais de parts dans la société (l’ensemble prime sur les parties) ; la sortie d’un sociétaire est encadrée par la loi et ne peut pas mettre en péril la société ; l’arrivée d’un nouveau sociétaire se fait avec l’aval de l’ensemble des associés. Ce statut assure une cohérence du projet et sa pérennité (au-delà des personnes associées). Il nécessite un cadre collectif, dans la prise de décision et la gestion quotidienne (sous la formule que nous avons choisie : un associé = une voix).
Autre avantage de la SCI, elle nécessite une rigueur de gestion qui semble nécessaire à la pérennité du bien et du projet collectif qui le fait vivre au quotidien.
L’inconvénient majeur de la SCI est évidemment que lors d’une cession de parts, le porteur peut demander la réévaluation du bien immobilier (et espérer ainsi une plus-value au prorata des parts qu’il possède).

Avantage de l’association loi 1901 (et son inconvénient majeur)
Le statut associatif offre un avantage non négligeable : c’est un statut à but non lucratif. En outre, un bien possédé par une association est de fait collectif : nulle personne physique ne pourra décider de le vendre (et les statuts peuvent être écrits en vu de bloquer toute tentative collective de céder le bien).
Son inconvénient majeur : au lancement d’un projet qui nécessite beaucoup d’argent, et donc des prêts, ce statut ne fera pas sourire vos banques… alors que la SCI fait un peu plus sérieux !

Avantage du couplage
Coupler une SCI et une association nous permet de conserver l’aspect collectif de chacun de ces deux statuts, et d’éviter qu’un porteur de part (habitant ou non du lieu) puisse demander une réévaluation du bien dans son ensemble au moment de son départ (cf. Statuts commentés de la SCI Ékoumène et de l’Association des Poteaux porteurs d’Ékoumène bientôt en ligne).
L’association possède 99% du capital social de la SCI, les 10 habitants possèdent chacun 0,10% du capital : c’est l’association qui tient lieu de garde-fou contre la spéculation immobilière, et en même temps les pouvoirs sont équilibrés entre les habitants et l’association (les habitants sont majoritaires en voix dans la SCI et représentent 50% des voix au sein de l’association). L’association, composée des habitants et de personnes extérieures, permet une ouverture du projet sur l’extérieur, limitant le risque d’entre-soi, elle joue également un rôle de vigilance sur les principes fondateurs du projet Ékoumène.

Cette solution semble facilement reproductible, assez simple à l’usage, permet de lutter efficacement contre la spéculation immobilière tout en garantissant la jouissance d’un logement aux associés-habitants. A confirmer, maintenant, à l’usage...

Ékoumène,
Septembre 2011